為響應國家關于以產業(yè)帶動地方經濟發(fā)展的政策導向，國內各地政府投資建設各類工業(yè)園區(qū)的熱情逐步高漲，但由于在決策階段缺乏整體的系統(tǒng)性研究，使園區(qū)在后期建設過程中面臨種種難題，制約了園區(qū)的經濟增長。如果能在園區(qū)開發(fā)時精心做好頂層設計，將會大大減少后期的問題。怎么做？筆者將結合自身在園區(qū)開發(fā)中積累的實踐經驗談幾點看法。
現存問題梳理
主體職責邊界不清。園區(qū)建設項目涉及園區(qū)管委會和管委會下屬的政府部門、城投公司、產業(yè)投資商、各種公共服務設施投資商等多個主體。由于涉及的利益主體較多，如果各主體的角色定位或職責邊界劃分不清，就會造成部分主體越位或缺位的狀況，出現權利、義務、責任及風險不匹配，導致項目建設難以順利實施，甚至導致項目實施過程中監(jiān)管的遺漏和缺失，從而增加項目的建設經營風險。
投入產出機制不明。園區(qū)管委會在園區(qū)開發(fā)發(fā)展過程中，對資金的來源、使用和回收方式等沒有設定清晰的模式，造成財政、社會投資人、金融資本無法判斷風險大小，從而會降低社會資本投入和參與園區(qū)建設的熱情和信心。
開發(fā)建設時序不完整。園區(qū)建設的資金是有限的，先期投入的啟動資金應當起到種子基金的撬動作用，如果整個園區(qū)并未形成整體的開發(fā)和建設時序，那么往往會造成建設項目與園區(qū)發(fā)展的需求脫節(jié)，同時也不能滿足園區(qū)整體發(fā)展的訴求，園區(qū)就很難實現穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。
可供借鑒理念
管委會統(tǒng)籌頂層設計。頂層設計是運用系統(tǒng)論的方法，從全局的角度，對某項任務或者某個項目的各方面、各層次、各要素統(tǒng)籌規(guī)劃，以集中有效資源，高效快捷地實現目標。
以投融資規(guī)劃指導建設。投融資規(guī)劃是“以城市規(guī)劃為基礎，以城市開發(fā)所涉及的土地儲備、供應及各類基礎設施和公共服務設施的投資、融資、建設工作為統(tǒng)籌對象，以政策、法規(guī)、資源、資金等為輸入，以管理體制、分工機制、建設時序等為輸出”的城市開發(fā)建設管理方法。針對工業(yè)園區(qū)定位和發(fā)展的特殊性，從投融資規(guī)劃角度，通過對園區(qū)建設的管理體制、可利用資源、開發(fā)建設時序、開發(fā)模式、盈利模式及融資模式等進行系統(tǒng)性研究和分析，并對投入資金和未來收益動態(tài)模擬，進而理順園區(qū)的投入產出關系，進而保證園區(qū)開發(fā)建設工作有序進行。
設立良性滾動開發(fā)目標。首先要研究清晰的運作模式，支持不同屬性資產順利落地；其次要安排合理的開發(fā)策略，指導整體建設、引資時序；再其次，應探索適宜的招商策略，吸引龍頭產業(yè)，打造產業(yè)集群；最后還要改善政策環(huán)境，實現競爭優(yōu)勢。
解決思路建議
有了理念如何落地？從筆者成功完成的項目看，可以采用如下的方式：
管理體制設計和項目謀劃。首先，管委會應統(tǒng)籌盤整未來3 5年各類可為園區(qū)建設資金所利用，并能夠為園區(qū)發(fā)展提供造血機制的種子資源。通過對這些種子資源的分析、研究和定位，將各類資源包裝成具體可實施的項目。其次，針對各類資源包裝后的項目，理順各類項目相關主體的權利和義務關系，明確各類項目在投資決策、設計、建設、運營和監(jiān)管等環(huán)節(jié)上的相關責任方和工作協調流程。最后，本著投資建設、風險承擔、經營受益主體統(tǒng)一的原則，選擇園區(qū)種子資源注入及規(guī)劃建設項目的承接主體，明確其權利與責任。
項目梳理及盈利模式分析。園區(qū)管委會從完善規(guī)劃區(qū)域的主要功能和落實規(guī)劃的角度，應梳理園區(qū)的建設任務，對項目類型進行劃分。此后，再結合園區(qū)的發(fā)展定位和自身特點，按照項目類型及所處階段，對項目的盈利方式及盈利周期進行分析，同時從政府角度對園區(qū)的財政稅收進行分析，最終在項目的開發(fā)周期、資金平衡的基本條件及收益水平等方面形成結論。
開發(fā)時序研究。謀劃和分析過后，應結合園區(qū)的發(fā)展定位和自身特點，提出項目開發(fā)分期原則、分期建設目標及注意事項，在整體開發(fā)時序及各期的主要建設內容等方面形成結論。在整體開發(fā)時序的研究中，需要統(tǒng)籌考慮園區(qū)發(fā)展現狀、產業(yè)發(fā)展、基礎設施和公共服務設施建設節(jié)奏等因素，在評估各類因素的內在相互影響以及市場可行性的基礎上，制定具體的開發(fā)時序，包括各類配套設施的分年度建設時序、產業(yè)年度引入時序等。
招商策略研究。梳理園區(qū)在招商引資方面的現行做法及主要政策，分析園區(qū)產業(yè)開發(fā)涉及的各類建設及運營主體類型，研究主要的合作方式及利益訴求，針對招商策略提出合理建議。
融資模式研究。根據園區(qū)開發(fā)可能存在的資金缺口，分析未來若干年的融資規(guī)模。同時，根據各建設項目的特性進行項目包裝，分析項目的邊界條件，設計合理的融資模式。在融資模式的設計中，應深刻分析當前的宏觀金融政策，吸收國內外其他產業(yè)園、工業(yè)園等類似地區(qū)一些先進的融資手段和融資經驗，提出可行的融資模式。
通過上述工作，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展可實現以下目標：通過管理體制設計，可以理順各類建設項目相關主體的權利義務關系，實現建設項目的投資建設和監(jiān)督管理職能的分離，規(guī)避項目實施過程中存在的風險，從而保證建設項目的順利實施，實現園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展；通過梳理投資項目、分析項目盈利模式以及開發(fā)時序研究，在整體開發(fā)時序的基礎上，將分年度的投入與產出相配比，可以模擬出未來若干年規(guī)劃區(qū)域的現金流狀況，包括資金投入情況、收入情況、資金缺口等，從而得知總體資金平衡情況以及年度開發(fā)資金缺口，以更好地指導園區(qū)的建設；通過招商策略和融資模式的研究，明確園區(qū)具體產業(yè)招商項目和建設項目的邊界條件，提出具體項目的運作模式，實現項目的可操作性和可實施性，確保項目快速落地，并最終真正打造良好的現金流，建立造血機制，實現園區(qū)的良性循環(huán)和可持續(xù)性發(fā)展
|
